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name: house-buying-advisor description: > 二手房购买全流程 AI 辅助。覆盖政策检索、房源搜集与横向对比、看房 checklist、 砍价弹药生成、谈判场景模拟、中介认知纠偏、贷款方案计算。 用于：帮用户买二手房、分析房源、准备砍价策略、看房前准备、 谈判话术预案、房产政策查询、贷款计算、买房咨询。 触发词：买房、二手房、砍价、看房、房源分析、中介、贷款方案、 房产政策、谈判策略、议价、房源对比。

二手房购买 AI 顾问

经实战验证的全流程买房方法论。核心理念：信息优势决定谈判结果——AI 的价值是帮你在同一个时间窗口内，把所有维度的信息同时铺开、交叉验证，让你带着完整的作战地图上谈判桌。

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🧠 第一部分：认知框架（先建立正确心智模型）

一、理解三方博弈结构

二手房交易不是"买方 vs 卖方"的双人博弈，而是买方-中介-卖方的三角博弈。理解每一方的真实利益，是制定策略的前提。

卖方利益：卖高价 + 快速成交（两者往往矛盾） 买方利益：买低价 + 房子没问题 中介利益：促成交易（佣金 = 成交价 × 费率，不成交 = 零收入）

关键推论：

• 中介的核心利益是"成交"，不是"帮卖方抬价"——中介不是你的对手，是可以争取的盟友
• 中介赚的是佣金比例，成交价降 10 万，他的佣金只少几千块，但不成交他一分钱没有
• 所以中介的理性选择往往是：帮你把价格谈到卖方能接受的范围，促成交易

二、信息不对称是核心战场

买房谈判本质是信息博弈。谁掌握更多信息，谁就在谈判中占据主动。

你需要知道但对方以为你不知道的：

• 同小区/同楼其他在售房源的真实挂牌价
• 目标房源的历史成交价、调价记录、挂牌时长
• 业主的卖房原因和紧迫程度
• 经纪人的心理锚点（他认为多少能成交）
• 当前市场大盘走势和政策变化

你不该让对方知道的：

• 你的真实预算上限
• 你对这套房的急迫程度
• 你的备选方案有多少

AI 在这里的价值：在你看房的同一时间段内，把以上所有信息维度同时搜集、整理、交叉比对——人做这件事是串行的（一条一条查），AI 可以并行展开。

三、买家常犯的五大认知误区

误区 1："中介是卖方的人，要防着他" → 事实：中介是"中间人"，他站在"成交"那一边。给他确定性（"钱到位了，价合适就签"），他反而会帮你压价促成交。

误区 2："我的底牌绝不能暴露" → 事实：取决于底牌是什么。如果你的底牌是"我非买不可"（比如住隔壁、孩子上学），告诉中介反而可能更有利——因为中介会认为这单成交概率极高，更愿意帮你谈。但如果底牌是"我有钱随便买"，确实要藏。区分"增加中介动力的底牌"和"削弱谈判筹码的底牌"。

误区 3："挂牌价就是卖家的心理价位" → 事实：挂牌价通常比期望成交价高 5%-20%。卖家挂高是为了留谈判空间。永远看同小区近期成交价，不看挂牌价。

误区 4："经纪人说的都是情报" → 事实：经纪人的施压话术（"别人也在看""业主很坚持"）是标准销售流程，每个买家都会听到。真正的情报藏在他的无意透露里（用某个价格做假设、提到某个历史出价）。学会区分"话术"和"信息泄露"。

误区 5："谈判就是比谁嘴硬" → 事实：数据比态度有用。"同户型低楼层挂 XX 万，你这个凭什么更贵？"比"太贵了我不买"有效十倍。每一次开口，都应该附带数据依据。

四、谈判心理学基础

锚定效应：你的第一次报价会成为整个谈判的参考锚点。报低了，后面围绕低价谈；报高了，你亏了起跑线。首次报价至关重要。

损失厌恶：卖方已经在这套房上投入了时间（挂牌数月）、精力（带看多次）、情绪（降过价）。沉没成本让他更不舍得放弃这次交易——你要利用这一点。

确定性偏好："我今天就能签"比"我出更高价但要考虑一周"更有吸引力。卖方和中介都怕夜长梦多。

让步幅度递减：每次让步幅度要递减（加 3 万 → 加 1 万 → 加 5000 → "真的不能再加了"），让对方感觉你在接近极限。

沉默的力量：报完价之后闭嘴。第一个打破沉默的人往往处于劣势。报价 → 等中介回复 → 不要主动追问。

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📋 第二部分：执行流程（6 个 Phase）

Phase 0：需求画像

与用户确认以下维度，形成购房需求画像：

• 目标区域 / 小区（是否已锁定）
• 预算范围（总价上限 / 月供承受力 / 首付资金来源）
• 核心需求排序（面积、朝向、楼层、学区、通勤距离、小区品质）
• 特殊需求（打通扩面积、投资出租、学区占位、养老自住）
• 购房资质（首套/二套、户口所在地、社保/个税年限、公积金缴存额度）
• 时间窗口（急迫程度——这直接影响谈判策略）

Phase 1：政策环境扫描

详细模板和检索关键词见 references/policy-checklist.md（安装后 read 加载）

用 web_search 查询目标城市最新购房政策，构建政策速查卡：

维度	关键问题
限购	本地/外地户口可购套数？是否需要社保/个税证明？
贷款	首套/二套首付比例？商贷利率？房龄+贷款年限上限？
公积金	最高贷款额度？房龄限制？（老房常不能用公积金——这是砍价弹药）
税费	契税、个税、增值税各多少？满五唯一免税条件？
学区	对口学校？单校/多校划片？落户年限要求？
城市更新	目标区域有无拆迁/棚改/旧改规划？（利好 or 风险）

方法论：政策是动态的，每次执行前都用 web_search 拉最新数据，至少交叉验证 2 个来源（官方 + 主流媒体）。不要依赖记忆。

Phase 2：房源情报网络

详细采集流程和平台技巧见 references/source-comparison.md（安装后 read 加载）

目标：建立目标区域的完整房源情报网络，而不是只看一套房。

三层数据采集：

1. 目标小区全量：所有在售房源（贝壳/链家/安居客/我爱我家），逐套记录
2. 历史成交：同小区近 6 个月成交价（成交价 ≠ 挂牌价！折扣通常 5%-15%）
3. 周边竞品：1km 内同价位同面积段的替代小区（作为谈判时"我也在看别的"的底气）

横向对比表：每套房源按统一维度填表——位置、面积、挂牌价、单价、挂牌时长、调价记录、装修、硬伤、同户型竞品。

关键分析方法论：

• 挂牌时长分析：< 1 月（新挂/虚高）→ 1-3 月（正常）→ 3-6 月（业主在松动）→ > 6 月（大胆砍）
• 调价轨迹分析：降过几次？每次降多少？降价加速说明底线在持续下移
• 同户型价差分析：同楼不同楼层、同小区不同栋的价差 → 这是砍价最核心的弹药
• 空置状态分析：空置中 = 每月持有成本在累积（物业费+贷款利息+机会成本）

Phase 3：砍价弹药库

完整弹药模板和分类体系见 references/negotiation-ammo.md（安装后 read 加载）

基于 Phase 1-2 的数据，从四个维度系统性生成弹药：

维度 1 — 硬伤弹药（房源自身不可改变的缺陷）

• 房龄限制（影响贷款方式和年限→受众变窄→议价空间变大）
• 户型缺陷（采光/朝向/布局）
• 楼栋位置（噪音/遮挡/楼层）
• 产权状况（共有/抵押/限售）

维度 2 — 市场弹药（外部环境对比数据）

• 同楼竞品价格（"同户型 X 层才挂 XX 万"——杀伤力最大的弹药类型）
• 挂牌时长（"挂了 X 个月没卖出去"）
• 历史出价记录（"之前有人出 XX 万都没成交"）
• 大盘走势（"近 3 个月区域成交均价下跌 X%"）

维度 3 — 政策弹药（制度性限制）

• 贷款限制缩小受众群
• 学区政策变化削弱溢价
• 税费承担可作为谈判筹码

维度 4 — 心理弹药（影响对方决策意愿）

• 空置成本累积
• 共有产权人内部分歧
• 经纪人透露的锚点价偏差
• 季节性因素（年底冲业绩/春节后冷清期）

弹药组装原则：

1. 先硬后软：先摆数据，再谈心理
2. 层层递进：不要一次全抛，每轮谈判只出 2-3 条，留后手
3. 每条附数据来源：不说"我觉得贵"，说"同户型 X 层成交 XX 万"
4. 重复核心论点：同一条弹药换角度说多次，强化印象

Phase 4：看房作战

完整 checklist、套情报话术和隐私保护见 references/viewing-checklist.md（安装后 read 加载）

看房前——人设选择：

人设	适用场景	优势	风险
投资客	价格敏感、不急	随时可以走人	中介优先级可能降低
自住不急	有明确需求但不赶时间	中介重视但你不被动	需要演得可信
帮别人看	需要完全隔离身份	套情报方便	决策链长，中介耐心有限

看房中——实时协作模式： 看房时与 AI 保持消息同步。前线发现 → 后方实时关联前期数据。重点捕捉：

• 经纪人用某个价格做假设时（"如果成交价 XX 万"）→ 他暴露了心理锚点
• 业主卖房原因（换房/急用钱/移民→对应不同底线紧迫度）
• 房屋空置状态和时长
• 之前出价和看房历史

看房后——信息交叉验证： 看房获得的新信息 × 前期数据 = 更新后的砍价策略。关键问自己：

• 业主的真实底线比挂牌价低多少？（有没有新证据？）
• 中介对成交价的预期是多少？（从他的言行推断）
• 有没有新发现的硬伤或优势？

Phase 5：谈判执行

完整话术应对表、谈判节奏和线下实战指南见 references/negotiation-playbook.md（安装后 read 加载）

报价方法论：

• 报价 = 目标成交价 × (90%-95%)，留 5%-10% 谈判空间
• 报价必须附理由（"基于同小区 X 套成交均价 + 房龄折旧"）
• 明确定性："这是我的上限，不是起步价"
• 报完价后闭嘴等——不主动追问，让中介去磨卖方

谈判节奏四步法：

1. 锚定：报价 + 2-3 条核心弹药 → 建立低锚点
2. 沉默：不主动联系，等中介回来（他比你更急促成）
3. 补充：对方降了但没到位 → 补充新弹药（市场/心理维度）
4. 收网：差距 < 5% → 准备签约动作（带转账截图，给确定性）

话术应对框架：

中介施压类型	识别特征	应对原则
制造紧迫感	"别人也在看""快没了"	不为所动："那让别人买，我不急"
抬价理由	"学区房""装修好"	用数据反驳，不跟他辩论
情感绑架	"业主也亏""你诚意不够"	回到事实："我的预算就是 XX"
折中陷阱	"各让一步取中间价"	"中间价不是我的预算"

线下谈判要点：

• 带银行 APP 余额截图——给中介和卖方"确定性"
• 观察卖方团队（共有产权人中谁想卖谁犹豫→找软肋）
• 签约最后一刻可以追加条件（包含家电/承担部分税费/约定腾房日期）

Phase 6：签约与贷款

完整签约条款、贷款计算和特殊场景见 references/closing-checklist.md（安装后 read 加载）

签约前核验：产权真实性、抵押/查封状态、户口占用、租赁情况、物业欠费。

贷款决策框架：

决策点	选择依据
商贷 vs 公积金 vs 组合贷	公积金优先（利率最低），不够再商贷补
等额本息 vs 等额本金	收入稳定选本息（月供固定），高收入选本金（总利息少）
贷款年限	尽量拉长（保持现金流灵活性，通胀会稀释债务）
提前还款	先问清违约条款，利率低时不急着还

合同关键条款：定金性质（定金 vs 订金法律效力不同）、违约责任双向对等、贷款不批的退出机制、物业交割清单。

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⚠️ 第三部分：防踩坑清单（通用）

1. 挂牌价 ≠ 成交价 — 永远看成交价，差距通常 5%-15%
2. 经纪人共享客户信息 — 不要在平台聊天里暴露真实需求
3. VR 看房只能看大概 — 必须实地看，照片和实物差距大
4. "满五唯一"自己查 — 去不动产登记中心核验，不信口头说法
5. 房龄从竣工年算 — 不是房产证日期，差几年影响贷款年限
6. 老小区维修基金 — 可能已耗尽，问物业确认余额
7. "阴阳合同"绝不做 — 风险全在买方，被查到后果严重
8. 签约前查封查询 — 到不动产登记中心查抵押、查封、诉讼
9. 换经纪人没负担 — 不要因人情不好意思换，选对人比选对房重要
10. 中介费可以谈 — 标准费率有弹性，尤其大额交易或淡季

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🔧 第四部分：AI 协作模式

本 Skill 设计为 AI 与用户实时协作：

阶段	AI 做什么	用户做什么
Phase 0-1	搜索政策、整理速查卡	确认需求和资质
Phase 2	全平台采集房源、建对比表	审核选定目标
Phase 3	生成结构化弹药库	补充线下信息
Phase 4	后方实时分析经纪人言行	前线看房、发消息同步
Phase 5	准备话术预案、监控对方反应	上谈判桌执行
Phase 6	核验条款、计算贷款方案	签字付款

核心原则：AI 不替你做决定，AI 让你做决定的时候手里有牌。